עמוד הביתמידע מקצועידו''ח ניתוח שוק המשרדים העולמי 2012

דו''ח ניתוח שוק המשרדים העולמי 2012

הקדמה :

בשנת 2010 הצטרפה מדינת ישראל לארגון ה- OECD, המונה, נכון להיום, 34 מדינות.

לאחרונה פרסמה רשת התיווך והניהול הבינלאומית Cushman & Wakefield סקירה לשוק המשרדים העולמי, לשנת 2012, בהתייחס למחירי משרדים בערים מובילות ב- 63 מדינות, לרבות ישראל. הסקירה מקיפה 33 מדינות מתוך 34 המדינות החברות בארגון ה- OECD (למעט איסלנד).
במסגרת דו"ח זה ביקשנו לערוך השוואה אך ורק בין המדינות החברות בארגון ה- OECD, לגבי המשתנים הבאים :

- תל"ג לנפש (מתואם כוח קניה) ;
- דמי שכירות לשטחי משרדים במיקומים מרכזיים ;
- עלויות נלוות לשכירת שטחי משרדים (דמי ניהול ואחזקה) ;
ההשוואה נועדה לענות על שלוש שאלות מרכזיות :

1. האם ישנה התאמה בין רמות מחירי השכירות לשטחי משרדים לבין כוח הקניה באותה מדינה ?
2. מה חלקן של העלויות הנלוות לשכירת שטחי משרדים ? וכן, האם גובהן תואם לגובה דמי השכירות במדינה ?
3. האם הנתונים הנ"ל, לגבי שוק המשרדים במדינת ישראל, תואמים את המגמות הרווחות בשוק המשרדים העולמי או שהם מצביעים על תופעות ייחודיות ?

תל"ג לנפש במדינות ה- OECD :

מנתוני הארגון לשנת 2011 (הנתונים לשנת 2012 אינם מלאים), המפורסמים באתר האינטרנט (www.oecd.org), עולה כי התוצר הלאומי הגולמי לנפש במדינת ישראל הינו 28,905 $/נפש (מקום 23 מתוך 34 מדינות).

המדינות הנמצאות בראש רשימת מדינות ה- OECD מבחינת תמ"ג לנפש הינן –
1. לוקסמבורג - 88,601 $/נפש ;
2. נורווגיה - 61,047 $/נפש ;
3. שוויץ - 51,507 $/נפש.

המדינות הנמצאות בתחתית הרשימה הן –

32. צ'ילה - 20,831 $/נפש.
33. מקסיקו - 17,446 $/נפש
34. טורקיה - 17,034 $/נפש ;

הממוצע בקרב המדינות החברות בארגון עומד על 35,359 $/נפש (ר' להלן גרף מס' 1, מתוך אתר ארגון ה-OECD).

גרף 1 - תל"ג לנפש במדינות ה- OECD (מחירים נוכחיים, מתואם כוח קניה)

נתוני התמ"ג (מחושבים ע"פ גישת ההוצאות) הינם בערכים נוכחיים מתואמים לכוח הקניה (PPP – Purchasing Power Parity).

דמי שכירות לשטחי משרדים בערים מרכזיות :

במסגרת הסקירה הוצגו נתונים לגבי מחירי השכירות בערים מרכזיות בכל אחת מהמדינות החברות בארגון (למעט איסלנד). בנוסף, נבדקה מגמת המחירים בערים המרכזיות בשנת 2012 לעומת השנה הקודמת.

הנתונים המובאים להלן מתייחסים לאזור המשרדים היקר ביותר במדינה, תחת הנחה כי קיים מתאם בין גובה דמי השכירות באזור היקר ביותר לבין המחירים השכיחים באזורי התעסוקה המרכזיים במדינה.
דמי השכירות מתייחסים לעלות השנתית למ"ר לשוכר (דמי השכירות הבסיסיים + דמי ניהול + דמי אחזקה). מהסקירה עולה, כי בחלק מהערים אין הפרדה בין מרכיבי דמי השכירות השונים (ניו יורק, סידני וטוקיו).

מבין הערים היקרות ביותר, בקרב המדינות החברות בארגון ה- OECD, ממוקמת תל אביב במקום ה- 14, כאשר דמי השכירות עומדים על 448 €/מ"ר לשנה (ר' להלן גרף מס' 2) .

דמי השכירות בשלוש הערים היקרות בעולם חוצים את רף ה- 1000 €/מ"ר לשנה (לונדון – 2,137 € ; טוקיו – 1,274 € ; ניו יורק – 1,052 €). את דמי השכירות הנמוכים ביותר ניתן למצוא בערים ברטיסלבה (סלובקיה) – 253 €, לובליאנה (סלובניה) – 234 € וטאלין (אסטוניה) – 207 €.

גובה עלויות נלוות לשכירת שטחי משרדים:

במדינת ישראל מקובל, כי בנוסף לדמי השכירות הבסיסיים חלים על שוכרי שטחי משרדים דמי ניהול ודמי אחזקה, בהתאם להיקף השטח המושכר.

ביחס לערים לגביהן קיים מידע אודות התפלגות העלויות לשוכר, נערכה השוואה הן לגבי גובה העלויות הנלוות והן לגבי שיעורן מתוך סך ההוצאה על שכירת שטחי משרדים.

בתל אביב העלויות הנלוות מסתכמות ב- 156 €/מ"ר לשנה (מקום 2). בלונדון – העיר בה עלות שכירת משרדים היא הגבוהה ביותר בעולם, העלויות הנלוות מסתכמות ב- כ- 745 €/מ"ר לשנה (מקום 1). מנגד, בערים אתונה (יוון), וינה (אוסטריה) ומילאנו (איטליה) העלויות הנלוות למ"ר מסתכמות בכ- 40 € לשנה.
הממוצע בקרב הערים המרכזיות עומד על כ- 100 €/מ"ר לשנה (אם לא מביאים בחשבון את העלויות הנלוות החריגות בלונדון, הממוצע עומד על כ- 75 €/מ"ר לשנה).

שיעור העלויות הנלוות מסך ההוצאה לשכירת משרדים :

את רשימת הערים, בהן שיעור העלויות הנלוות מתוך סך גובה דמה"ש הינו הגבוה ביותר, מובילות תל אביב, לונדון וונקובר, עם שיעור של כ- 35% מסך ההוצאה, כאשר הממוצע בקרב הערים המרכזיות עומד על כ- 18% בלבד.

הערים בהן שיעור העלויות הנלוות הוא הנמוך ביותר הינן – ז'נבה (שוויץ) – 9.07%, אוסלו (נורבגיה) – 7.56% ומילאנו (איטליה) – 7.38%.

גרף 2 -סך הוצאה לשכירת שטחי משרדים (דמי שכירות בסיסיים + עלויות נלוות)

ממצאים :

גרף 3 להלן, מרכז את נתוני התמ"ג לנפש ודמה"ש למשרדים (כולל עלויות נלוות) לגבי המדינות החברות בארגון ה- OECD (למעט איסלנד).

הגרף מציג את מקומה היחסי של המדינה בהשוואה לממוצע של כל אחד מהמשתנים הנ"ל (תמ"ג לנפש כ- 35,000 $ ; דמי שכירות שנתיים ממוצעים כ -560 €/מ"ר).

מהגרף עולות מספר מסקנות :
בהתייחס לשאלה הראשונה שהועלתה בתחילת המסמך, הרי שלא ניתן להצביע על התאמה בין התל"ג לנפש במדינה לבין גובה דמי השכירות בה.
גרף 3 - השוואה בין מדינות ה- OECD ביחס לממוצע התמ"ג לנפש ודמה"ש למשרדים
כך למשל, לונדון הינה העיר בה מחירי השכירות הינם הגבוהים ביותר (בהפרש ניכר), בעוד התמ"ג לנפש במדינה הינו ברמה ממוצעת. מנגד, דמי השכירות באיסטנבול הינם ממוצעים אך התמ"ג בטורקיה הינו הנמוך ביותר בקרב מדינות ה- OECD.

תחת הנחה (היפותטית) כי קיימת התאמה בין שני המשתנים הללו, ניתן להיווכח כי רק במספר מועט של מדינות מתקיימת התאמה זו, כגון :

שוויץ, שבדיה, גרמניה, איטליה, ספרד, ניו זילנד, ד. קוריאה, ישראל, צ'כיה, יוון, הונגריה, פולין, צ'ילה ומקסיקו (14 מתוך 33).

ביתר המדינות קיימות "הטיה" לטובת התמ"ג (13 מתוך 33) או לטובת דמה"ש למשרדים (6 מתוך 33).

בהתייחס לשאלה השלישית שהועלתה בהקדמה, ניתן לראות כי בהשוואה למדינת ישראל - במספר רב של מדינות בהן התמ"ג לנפש גבוה יותר דמי השכירות למשרדים נמוכים יותר : אוסטריה, אירלנד, דנמרק, קנדה, בלגיה, פינלנד, ספרד, ניו זילנד וד. קוריאה.
עם זאת, רק באיסטנבול דמה"ש למשרדים גבוהים מת"א בשעה שהתמ"ג לנפש בטורקיה נמוך מזה שבישראל.

גרף 3 - השוואה בין מדינות ה- OECD ביחס לממוצע התמ"ג לנפש ודמה"ש למשרדים