עמוד הביתמידע מקצועידו''ח ניתוח שוק הנדל''ן המניב 2003-2012

דו''ח ניתוח שוק הנדל''ן המניב 2003-2012

הקדמה :

מרבית הדו"חות וסקרי השוק הקיימים, אשר עוסקים בניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל וחיזוי המגמות בו, מבססים את ממצאיהם על ניתוח "פשוט" של נתוני הביקוש וההיצע לאותה שנה קלנדרית, מהם מקישים לגבי המגמות הצפויות במחירים.

הניתוח "הפשוט" מתבסס על הנחה לפיה קיים קשר ישיר בין היצע השטחים באותה שנה לרמות המחירים, מאחר והביקוש השנתי לשטחים הינו, לכאורה, די קבוע והשינוי בו משנה לשנה מתבטא באחוזים בודדים. בהתאם לכך, גמר בניה של שטחים חדשים בהיקף קטן מהביקוש השנתי הממוצע יגרום לעליית מחירים ולהפך.

אופן ניתוח זה מתקשה להסביר את המגמות בשוק לאורך תקופת זמן והוא אינו מצליח לנבא באופן מספק מגמות עתידיות בו שכן, המשתנים בו מהווים ממוצע פשוט של הנתונים התקופתיים, אשר באמצעותם לא ניתן להסביר את מורכבות השוק והתהליכים המתרחשים בו.

במסגרת מחקר זה ביקשנו למצוא ולהגדיר את המשתנים באמצעותם ניתן לנתח באופן המיטבי את המגמות והשינויים בשוק הנדל"ן המניב וזאת לשם יצירת תשתית מתודולוגית לחקר שוק הנדל"ן המניב בישראל.

לשם כך, נבדקה רמת ההתאמה של המשתנים הבאים למגמות המחירים בשוק הנדל"ן המניב בעשור האחרון (2003-2012):

1. נתונים מאקרו כלכליים : ריבית בנק ישראל, שיעור צמיחה שנתי במשק, מדדי מניות כלליים, מדד מניות הנדל"ן.

2. נתוני שוק הנדל"ן המניב : דמ"ש חודשיים למ"ר בנוי, שיעורי תפוסה.

3. נתוני בינוי בשוק הנדל"ן המניב : התחלות בניה, גמר בניה, שטחים בבניה פעילה ורמות הביקוש וההיצע לשטחים.

הדו"ח שלהלן יציג את ממצאי המחקר העיקריים ויכלול, בנוסף, תחזית למגמות הצפויות בשוק הנדל"ן המניב בשנים הקרובות על בסיס ממצאים אלו.

[1] אומדן סך השטח הבנוי במחוז = סך מועסקים במשרדים X25 מ"ר/מועסק.
[2] סך השטחים הבנויים התפוסים = שיעור תפוסה ממוצע X סך השטחים הבנויים

שיטת המחקר :

במסגרת המחקר נאספו הנתונים הבאים בשנים (2012- 2003):

1. נתונים מאקרו כלכליים
ריבית בנק ישראל, שיעור צמיחה שנתי במשק, מדדי מניות מובילים (מדד ת"א 100 , מדד ת"א 25 , מדד נדל"ן 15)

2. מחירים ממוצעים ושיעורי תפוסה למשרדים
נתוני דמ"ש ושיעורי תפוסה ממוצעים (רבעוניים) בכל
אחת מהערים הבאות : תל אביב, ירושלים, חיפה,
הרצליה ופתח תקווה (הנתונים מודדו לסוף שנת 2012).

3. נתוני בינוי לשוק המשרדים
נתוני בינוי משוק הנדל"ן המניב (ע"פ מחוזות): שטח התחלות בניה, שטח גמר בניה, שטחים בבניה פעילה.
במסגרת המחקר עלה הצורך ביצירת נתוני ביקוש והיצע משוכללים, המגלמים את הנתונים הרב שנתיים של שוק הנדל"ן והמשק הלאומי וזאת, בניגוד לנתונים הביקוש וההיצע ה"פשוטים" המתייחסים לשוק הנדל"ן המניב בלבד ורק באותה שנה קלנדרית.

היצע שטחי משרדים
היצע השטחים בכל נקודת זמן מהווה את הערך
המצרפי של שני המשתנים הבאים –

1. מלאי שטחים פנוייםY*(1-X)

שיעור תפוסה = X ; סך שטח בנוי [1] = Y )
2. גמר בניה באותה שנה.

ביקוש לשטחי משרדים
ביקוש שנתי = ההפרש בסך השטחים הבנויים התפוסים [2] בין השנה הנוכחית לשנה הקודמת. נתון זה מגלם למעשה את שטחי המשרדים שנצרכו בפועל באותה שנה. בניגוד לממוצע הרב שנתי, נתון זה יכול לנוע בין ביקוש שנתי שלילי )ירידה בסך השטחים התפוסים באותה שנה( לביקוש שנתי חיובי )גידול בסך השטחים התפוסים באותה שנה(. כמו כן, הנתון מציג מורכבות רבה יותר לגבי עוצמת הביקוש השנתי והוא אינו בבחינת נתון קבוע וכמעט קשיח.

ממצאי המחקר :

זיהוי משתנה "מוביל מגמה"
לאור שפע הנתונים והמשתנים שעמדו לבדיקה, היה צורך למצוא את המשתנה אשר מייצג בצורה המיטבית את שוק הנדל"ן המניב בישראל (משרדים ומסחר). לשם כך נבדקו רמות המחירים הן למשרדים והן למסחר לגבי כל אחת מהערים המרכזיות בשוק הנדל"ן המניב. הממצאים העלו כי שוק הנדל"ן המניב במחוז תל אביב מוביל את המגמות בשוק כולו ולכן הוא מייצג אותן באופן המיטבי, כפי שעולה מגרף מס' 1 :

גרף 1 - דמ"ש ממוצעים לשטחי משרדים ומסחר בת"א ובכלל הארץ

בהתאם לכך, התמקד המחקר בנתונים ובמשתנים של שוק הנדל"ן למשרדים במחוז תל אביב תחת הממצא לפיו שוק זה הינו "מוביל מגמה" ולכן, התהליכים המתרחשים בו מקרינים באופן מיידי על המשתנים הרלבנטיים במחוזות ובערים אחרים.

הקשר בין נתוני הביקוש וההיצע "הפשוטים" ומגמות המחירים
רמת הביקוש "הפשוטה" לשטחי משרדים מהווה אומדן שנתי כמעט קבוע, הנתון לשינויים קלים בין השנים. היצע השטחים "הפשוט" מתייחס לשטחים שהסתיימה בנייתם באותה שנה קלנדרית (תוספת השטחים השולית).

ע"פ מתודולוגיה זו ניתן לחזות את המגמות העתידיות בשוק כנגזרת של סך השטחים בבניה פעילה / התחלות בניה (שבנייתם תסתיים תוך 2-3 שנים).
ניתן לראות מגרף מס' 2 כי בין המשתנים "הפשוטים" לבין רמות המחירים בשוק המשרדים אין רמת מובהקות גבוהה. יחד עם זאת, יצויין כי המובהקות במשתנה "גמר בניה" גבוהה מהמשתנה "התחלות בניה".

כלומר, נתונים אלה לבדם אינם יכולים להסביר את המגמות בשוק. כמו כן, לא ניתן לבסס תחזיות לשוק על סמך נתונים אלה בלבד.

גרף 2 - ממוצע דמ"ש למשרדים במחוז ת"א לעומת התחלות וגמר בניה של שטחי משרדים.

שיעור הצמיחה במשק :

שיעור הצמיחה במשק מהווה למעשה את השינוי השנתי בתמ"ג לעומת השנה הקודמת. מסקירת שיעורי הצמיחה בעשור האחרון עולה כי למעט בשנים 2003 ו- 2009 בהם צמח המשק בשיעור מזערי, הרי שביתר השנים שיעור הצמיחה נע בגבולות 4%-5% (ובממוצע של עשור עמד על כ- 4% לשנה). ראוי לציין, כי לכל עשירית האחוז בשיעור הצמיחה השנתי יש השפעה כלכלית ניכרת.

ככלל, הגדלת התמ"ג נובעת, בין היתר, מהגדלת מספר המועסקים במשק. המועסקים הנוספים מייצרים ביקוש לשטחי תעסוקה – ע"פ מפתח למועסק המשתנה בהתאם לסוג התעסוקה. ניתן לראות בגרף מס' 3 כי הגידול החד ביותר בסך שטחי המשרדים המאוכלסים התרחש בשנים בהן שיעור הצמיחה השנתי במשק היה הגבוהה ביותר (בשנים 2004-2007). בשנת 2009 בה שיעור הצמיחה היה נמוך מ- 1% היה ביקוש שלילי לשטחי משרדים.

גרף 3 - גידול בשטחי משרדים מאוכלסים במחוז ת"א לעומת שיעור הצמיחה השנתי במשק

על בסיס הקשר שהוצג בגרף לעיל, נבדק הקשר בין שיעור הצמיחה במשק למגמות במחירי השכירות למשרדים – גרף מס' 4. מבין כל הקשרים שנבדקו במסגרת המחקר נמצא כי הקשר הנ"ל הוא המובהק ביותר מאחר והוא מסביר בצורה כמעט מלאה את המגמות לאורך השנים.

גרף 4 - דמ"ש ממוצעים למשרדים במוז ת"א ושיעור הצמיחה השנתי במשק

תחזית לשוק המשרדים :

בעשור האחרון (2003-2012) "צרך" שוק המשרדים במחוז ת"א כ- 230,000 מ"ר בממוצע לשנה, בזמן שכלכלת ישראל הציגה צמיחה שנתית גבוהה (כ- 4% בממוצע שנתי).
שיעור הצמיחה בשנת 2012 – 3.2% ותחזית שיעור הצמיחה לשנת 2013 – 3.7% (כאשר כ- 1% מיוחס לתרומת הגז הטבעי לפעילות הכלכלית ) מעיד על כניסת כלכלת ישראל להאטה מסוימת.

מבחינת שוק המשרדים מדובר על ירידות מתונות ביותר במחירים ובשיעורי התפוסה (הנובעים, בין היתר, מתוספת שטחי משרדים חדשים להיצע השטחים הקיים). אם השוק אכן יכנס למגמה של האטה למשך 5 השנים הקרובות הביקוש לשטחי משרדים לא יפגוש את ההיצע.

להערכתנו, המשך ההאטה הכלכלית במשק (צמיחה שנתית ממוצעת של כ- 3%) לאורך השנים הקרובות צפויה להוביל לירידת מחירים בהתאם.

מאידך, שיעור צמיחה שנתי ממוצע בגבולות 4% (כפי שהיה בעשור האחרון), במשך 5 השנים הקרובות, משמעו סבירות גבוהה להמשך עליית מחירים מתונה.