077-6656757
EN
Skip Navigation Linksעמוד הביתמידע מקצועימושגי יסוד בנדל"ן

מושגי יסוד בנדל"ן

  • בעלות : הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
    הבעלות על המקרקעין מתקיימת על מה שבנוי ונטוע וכל המחובר לבנוי והנטוע בחיבור קבוע, קיים ושריר.

 

  • בעלות במושע:  "אי מסוימות בבעלות על נכס". כלומר, כאשר יש נכס אחד השייך למספר רב של שותפים ואין הגדרה לחלקי השותפות של כל אחד מהם.

 

  • ברי רשות:  סוג של רישיון הניתן מבעל המקרקעין לצד ב' ללא צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין ממנה ניתן להסיק כי הסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. רישיון שכזה הינו רישיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת.

 

  • גרמושקה: תוכנית בניה אותה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה במטרה לקבל היתר בנייה. למה "גרמושקה"? התוכנית מקופלת בדומה לקיפול של אקורדיון.  

 

  • דו"ח 0: זהו דו"ח כדאיות כלכלית עסקית לנכס מקרקעין, נערך על ידי שמאי ומטרתו לבצע הערכת עלויות מנקודת המבט הפיננסית ויכלול בתוכו פרמטרים רבים המתייחסים לנכס מנקודות שונות. הדו"ח מוגש, בין היתר, לבנקים וזאת בכדי לסייע בהערכת שווי הנכס אשר ישמש כביטחון למתן אשראי.

 

  • דיירות מוגנת: דיירים הנהנים מתחולתו של חוק הגנת הדייר. עיקרי החוק הינם הגנה על דייר מפני פינוי המושכר (לא ניתן לפנות דייר מוגן אלא אם כן קמה עילת פינוי הקבועה בחוק) ותשלום דמי שכירות מוגנת (נמוכים משמעותית).

 

  • דמי מפתח:  תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק הגנת הדייר - ואין נפקא מינה מתי שולמו.

 

  • היטל השבחה: מס עירוני שגובה ועדה מקומית בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ואשר נובעת מהשבחה שהיא תוצאה של עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ע"י הרשות המקומית; ההיטל משולם בעת "מימוש" כהגדרתו בחוק. גובה ההשבחה נקבע ע"י שמאי כשלבעל הנכס זכות להגיש שומה נגדית.
    במקרים ובהם שני הצדדים אינם מגיעים להסכמה, לוקחת על עצמה הרשות במינוי שמאי מכריע המשמש כבורר והחלטתו היא זו שתחייב את שני הצדדים.

 

  • היטלי פיתוח: היטלי פיתוח עירוניים הינם תשלומי חובה המשולמים לרשות המקומית בגין הקמת תשתיות עירוניות, כגון תשתיות ביוב, מים , ניקוז, כבישים ועוד, ונגבים מכוח חוקי העזר העירוניים. החייב הינו בעל הנכס או חוכר או מחזיק – לפי הוראות החוק שכירות - זכות שהוקנתה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

 

  • הסכם שכירות: הסכם להענקת זכות שכירות במקרקעין אשר יהיה תקף רק במילוי כל התנאים: הצעה, קיבול מטרה חוקית וחוזה בכתב עם פרטים מהותיים.

 

  • הערת אזהרה: הערה שנרשמת בפנקסי המקרקעין על התחייבות של בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מעשיית עסקה. הערת אזהרה מעניקה לרוכש הנכס או הקרקע ביטחון לגבי עסקאות עתידיות נוספות ואף מעניקה מידע משפטי ותכנוני מעודכן אודות הנכס.

 

  • הפקעה:  אקט שלטוני כופה שתוצאתה העברת הבעלות בקרקע מידיים פרטיות לידי המדינה. האקט השלטוני כרוך בהפעלת סמכות שלטונית כנגד רצון הפרט. רכישת הזכויות  במקרקעין נעשית למען מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים (אלא אם מדובר בהפקעה הפטורה מתשלום פיצויים).

 

  • השבחת נדל"ן: תהליך תכנוני ו/או של בנייה המביא לתשואות גבוהות יותר מקרקע . דוגמה בולטת להליך של השבחת נדל"ן בא לידי ביטוי בפרויקט של תמ"א 38 שמקורו הוא בחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. בתהליך של השבחת נדל"ן ישנו ניצול מרבי של כל נכס בבניין וזאת תוך התחשבות בצרכים של הדיירים והאוכלוסייה במקום. תהליכים של השבחת נדל"ן דורשים זמן רב, אורך רוח ועבודה קפדנית של כל העוסקים במלאכה וזאת בכדי להניב תוצאה רצויה.

 

  • ועדה מקומית: לכל מרחב תכנון מקומי יש ועדה מקומית לתכנון ולבניה והיא הדרג הראשון  במערך התכנון והבניה. הועדה המקומית אחראית על מרחב התכנון המקומי ובאחריותה בין היתר הנפקת היתרי בנייה, אישור שינויים במסגרת תוכניות מתאר מקומיות, העברה של תוכניות להפקדה בוועדה המחוזית ועוד.

 

  • ועדה מחוזית: הדרג השני במערך התכנון והבנייה. משמשת כגוף תכנוני, ביקורתי ושיפוטי של שבעה מחוזות בישראל. הועדה המחוזית פועלת בסמכותו של משרד הפנים ובה חברים כ- 18 נציגים. תפקידי הועדה המחוזית כוללים בין היתר דיון בתוכניות המועברות מהועדות המקומיות, מתן הערות בתוכניות מתאר ארציות, הכנת תוכניות מתאר מחוזיות והגשתן למועצה הארצית, ביקורת ופיקוח על הועדות המקומיות, יישום בפועל של הוראות המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הנחיית הרשויות המקומיות בפעילויות הבנייה בתחומן ועוד.

 

  • ועדה ארצית: מוסד תכנוני עליון לתכנון ובנייה מורכב, מ- 32 נציגים ובראשם נציג ממשרד הפנים. תפקידי הועדה הארצית הם בין היתר, מתן אישורים לתוכניות מתאר מחוזיות, תכנון תוכניות מתאר ארציות, מתן הוראות בכל הנוגע לשמירה על עתיקות ואתרים קדושים, דיונים בעררים כנגד החלטות של הועדות המחוזיות ועוד.

 

  • ועדת ערר: מורכבת מחמישה חברים ותפקידה, בין היתר, לדון בערערים והשגות על החלטות של הועדה המקומית בענייני רישוי בנייה (היתרים, הקלות ושימוש חורג), תכניות בסמכות הועדה המקומית ותביעות פיצויים בגין תכניות פוגעות על החלטותיה ניתן להגיש עתירה מינהלית לביהמ"ש המחוזי המוסמך.

 

  • זיקת הנאה: שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם. זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.

 

  • זכות קדימה: בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

 

  • חזקה: מונח מתחום המשפט הבא לתאר שליטה אפקטיבית של הנכס.

 

  • חכירה/חכירה לדורות:  שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

 

  • טופס 4: טופס אישור להספקת חשמל מים וטלפון. מהווה שלב מקדמי של בקשה מטעם הקבלן לשם קבלת "תעודת גמר" לפרויקט מאת הרשות המקומית. לאחר סיום הבניה בעל הנכס (בעל ההיתר) מגיש בקשה לחיבור מבנה ראוי לשימוש לחשמל, מים וטלפון. במסגרת הבקשה מצהיר הקבלן, כי הבניה בוצעה בהתאם להיתר בניה שהתקבל, וכי עבודות הבניה הושלמו, למעט עבודות אשר אינן מונעות שימוש ראוי למטרה לשמה הוקם הבניין ואכלוס). בנוסף לקבלן, חותם על הבקשה לטופס 4 גם מהנדס בנין האחראי  על ביצוע השלד, כי הוא מאשר שהמבנה ואלמנטי הפיתוח בבנין ראויים לשימוש, מבחינת התאמות הביצוע בפועל לתכנון, חוזק המבנה, יציבותו, איטום מרחבים מוגנים, וכו'. בהמשך, הרשות המקומית תנפיק "אישור אכלוס", בהתאם לתקנות התכנון והבניה, מסמך המאפשר את חיבור הבנין אל רשת המים והחשמל (מכוח סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965).
    תוך שנה ממתן אישור להספקת חשמל, מים וטלפון (טופס 4), על בעל ההיתר להגיש בקשה לתעודת גמר לבניין.

 

  • מס רכישה: מס שמשולם למדינה על ידי רוכש זכות במקרקעין. מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין בהתאם למדרגות הקבועות בחוק. 

 

  • נדל"ן: ראשי התיבות של נכסי דלא ניידי (=נכסים שאינם ניידים).

 

  • עסקת קומבינציה: עסקה בה בעל זכויות במקרקעין מוכר ליזם או לקבלן חלק מקרקע שבבעלותו בתמורה לקבלת יחידות אותן בונה היזם או הקבלן.

 

  • עסקת ליס בק: עסקת מכר של קניית נכס והשכרתו באופן מיידי למוכר. 

 

  • עסקת סינדיקציה: סִינְדִיקַציה היא שיתוף פעולה של אנשים או גופים שונים לצורך ביצוע מהלך משותף המניב לכולם תועלת. הסינדיקציה מתקיימת בדרכים שונות בהתאם לאופי ההתאגדות, ומטרתה היא יצירת כח התורם לקבוצה המתאגדת. בעסקה הזו הקבוצה המתגבשת מתארגנת יחדיו בעבור רכישה של נכס כשכל משקיע מקבל חלק יחסי של הנכס בהתאם לגודל השקעתו. עסקת סינדיקציה מאפשרת למשקיעים קטנים ובינוניים לקחת חלק בעסקה הנחשבת לגדולה.

 

  • פרצלציה: חלוקה של מקרקעין, שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית מפורטת לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה והמרכז למיפוי ישראל (מפ"י).

 

  • קבוצת רכישה: קבוצת רוכשים המתאגדת יחד במטרה לבנות מבנה משותף ולחסוך בין היתר בעלויות בנייה לרוב, התאגדותם תעשה באמצעות יזם המלווה את התהליך עם הקבוצה. קבוצת האנשים היא זו הרוכשת את הקרקע, הם אלו המשלמים את המיסוי והם הדואגים למימון הפרויקט. בין היתר, עורכת הקבוצה מכרזים עבור הצעותיהם של אנשי מקצוע שייקחו על עצמם את בניית המבנה. 

 

  • קו בניין: קו שנקבע בתכנית כגבול לבנייה בחזית המגרש (חזית לדרך), מצדי המגרש או בצדו האחורי. בדרך כלל קו בניין מקביל לגבולות המגרש בצדדיו השונים . בדרך כלל גבולותיהם של המגרשים הם קווים ישרים, הפועל היוצא שגם קו הבניין הינו קו ישר.

 

  • שומה: הערכה או אומדן לגבי ערכו של דבר.

 

  • שצ"פ: ראשי תיבות של שטח ציבורי פתוח. שטחים שהוקצו במסגרת תוכנית מתאר לצורכי הציבור. שטחים אלו כוללים גינות, כבישי גישה, מגרשי משחקים, שטחי חנייה ועוד.

 

  • תב"ע: ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר. תב''ע היא מסמך תכנוני חוקי המגדיר את יעודי הקרקע, זכויות הבניה, והשימושים המותרים שבתחומה. תב''ע יכולה לחול בתחום תכנית המתאר המקומית - שינוי לתכנית המתאר, או לחול באזור שמחוץ לתכנית המתאר. בתוכנית זו הנחיות מטעם הרשות המקומית הנוגעות לאפשרויות הבנייה והפיתוח באותו אזור. בתוכנית ניתן למצוא את שמה של התוכנית, עורך התוכנית, תאריך תחילת התוכנית, יוזמי התוכנית, זכויות הבנייה בתוכנית, נתונים מספריים של התוכנית, מפרטים טכניים, מבני עזר ועוד.

 

  • תכסית: ציון תכסית הקרקע בתב"ע משמש לקביעת השטח הבנוי אותו ניתן לבנות בקומת הקרקע - או במילים אחרות: עד כמה ניתן לפרוש את המבנה ע"פ הקרקע. שטח קרקע המוקף בקירות בניין וזאת על בסיס קווי בניין שאושרו יחד עם זכויות הבנייה במקום.

 

  • תשריט: התוכנית התכנונית המחייבת לגבי הנכס מבחינת שטחו, גבולותיו, חלוקתו הפנימית, וכיו"ב.

למאמרים נוספים מוזמנים להמשיך ולקרוא:

מאמר בנושא נכסים מניבים 
מאמר בנושא ניהול קניונים ומרכזים מסחריים