סקירת שוק המשרדים רבעון ראשון לשנת 2016

צד הביקוש: צריכת שטחי משרדים במחוז תל אביב

קצב צריכת שטחי משרדים במחוז תל אביב* במונחים רב שנתיים עומד על כ-200,000 מ"ר לשנה.

מהתרשים להלן ניתן לראות כי קיימת קורלציה גבוהה בין הביקוש לשטחי משרדים לבין מספר המועסקים בענפים הצורכים שטחי משרדים.

בשנים 2003-2015 הגידול במספר המועסקים בענפים הצורכים משרדים בכל הארץ עמד על כ-5% לשנה. הגידול בשטחי המשרדים התפוסים במחוז ת"א באותה התקופה עמד אף הוא על כ- 5% לשנה. נתון זה משקף את המהותיות של מחוז ת"א כקטר לפעילות המשרדים בכל הארץ. ניתן להסיק כי הפעילות הכלכלית, ובפרט היקף התעסוקה במשק, משפיעים לאורך זמן על הביקוש לשטחי משרדים.

צד ההיצע: התחלות וגמר בניה

התרשים להלן מציג נתוני התחלות בניה וגמר בניה של שטחי משרדים במחוז ת"א למול התפוסה הממוצעת במחוז ת"א.

ניתן לראות את המחזוריות על פני השנים המאפיינת את התחום הן במונחי הבניה והן במונחי התפוסה.

בשל משך הזמן הארוך הדרוש לבניית משרדים (כ- 3-4 שנים) תגובת שוק המשרדים לשינויים בביקושים הינה איטית ומתפרסת על פני שנים.

שוק המשרדים שומר על יציבות בתפוסה החל משנת 2010, אשר עומדת על מעל ל- 90%.

עפ"י התחזיות, בשנים 2016 ו- 2017 צפויים להתווסף לשוק המשרדים במחוז ת"א עוד כ- 700,000 מ"ר, ובהתבסס על המשך צריכת שטחי משרדים בקצב הרב שנתי של כ- 200,000 מ"ר לשנה, התפוסה עדיין תישאר גבוהה, ברמות של 90%-92%.

מאזני ביקוש והיצע: ממוצע דמי השכירות

דמי השכירות מהווים את מאזני הביקוש וההיצע של שוק המשרדים. דמי השכירות הינם למעשה קומפילציה של נתוני השוק: היצע משרדים קיים, גמר משרדים חדשים, ביקושים ריאליים לשטחי משרדים ושטחי משרדים פנויים.

המחזוריות בשוק המשרדים באה לידי ביטוי בדמי השכירות על פני השנים.

התרשים להלן מציג את דמי השכירות הממוצעים במחוז ת"א העומדים כיום על כ- 90 ₪ למ"ר לחודש.

יש לציין שבאזורי מע"ר מרכזים בת"א וכן בהרצליה דמי השכירות גבוהים יותר ונעים סביב 100 ₪ למ"ר לחודש. לנוכח התחזיות להבשלת פרויקטים בשנתיים הקרובות, אנו צופים כי רמות דמי השכירות לא ישתנו באופן מהותי, על אף שתתכנה ירידות מחירים נקודתיות באזורים בהם יצטבר עודף היצע מהותי.

קורלציה בין התמ"ג לדמי השכירות

בדומה לקורצליה בין מספר המועסקים במשק לבין הביקוש לשטחי משרדים שהוצגה לעיל, התרשים להלן מציג קורלציה בין דמי השכירות לבין שעור צמיחת התמ"ג להשלמת התמונה המלאה.
הפעילות הכלכלית של המשק מזינה את שוק המשרדים ומשפיעה באופן מהותי על דמי השכירות בת"א בפרט ועל דמי השכירות בכל הארץ בכלל.

שעורי תשואה של נכסים מניבים

בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב מעניין לראות ירידת תשואות עקבית לאורך שנים של הסקטורים העיקריים: משרדים, תעשיה ומסחר.

התרשים להלן מבוסס על פרסומים חצי שנתיים של השמאי הממשלתי, הסוקר את דיווחי עסקאות החברות הציבוריות.

כך לדוגמא, תשואות ממוצעות של בנייני משרדים ירדו במהלך ה- 5 השנים האחרונות מ- 9% לכ- 8.1% בממוצע.

מנגד, אנו עדים לירידת ריבית עקבית שהחלה משנת 2011 והגיעה לשפל היסטורי בשנת 2015.

המרווחים בין הריבית לבין התשואות גדלים, דבר המעלה את התשואה הממונפת של עסקאות נדל"ן מניב.

תחזית לשוק המשרדים

ראינו כי הפעילות הכלכלית, שעור צמיחת התמ"ג והתעסוקה במשק, משפיעים לאורך זמן על הביקושים לשטחי משרדים.

שוק המשרדים שומר על יציבות תפוסה בשנים האחרונות העולה על 90%, וכ- 95% בשנת 2015.

עפ"י התחזיות, בשנים 2016 ו- 2017 צפויים להתווסף לשוק המשרדים כ- 700,000 מ"ר, ובהתבסס על המשך צריכת שטחי משרדים בקצב הרב שנתי של כ- 200,000 מ"ר לשנה, התפוסה עדיין תישאר גבוהה, ברמות של 90%-92%.

דמי השכירות הממוצעים במחוז ת"א עומדים כיום על כ- 90 ₪ למ"ר לחודש. אנו צופים כי רמות דמי השכירות לא ישתנו באופן מהותי, על אף הגידול במלאי המשרדים בשנתיים הקרובות.

עם זאת, תתכנה ירידות מחירים נקודתיות באזורים בהם יצטבר עודף היצע מהותי. יתר על כן, פרויקטים איכותיים, מודרניים במיקומים מרכזיים ונגישים ישמרו על רמות תפוסה ודמי שכירות גבוהים.

הבנקים והגופים המוסדיים המעמידים אשראי לפרויקטים, דורשים תנאי סף של שיווק חלקי ואיתנות פיננסית של היזם, אשר בלעדיהם לא יעמידו את המימון המבוקש. על כן, להערכתנו לא כל הפרויקטים העתידיים, שפורסמו והנמצאים בשלבי תכנון שונים, ייצאו אל הפועל בשנים הקרובות.

אנו צופים כי חברות נדל"ן יציבות ואיתנות, בעלות יכולות שיווק ועמידות פיננסית יוציאו לפועל פרויקטים ואילו יזמים קטנים יותר וקבוצות רכישה עשויים להחזיק חלק ממלאי הפרויקטים אשר באמתחתם במגירה מספר שנים.