EN
אייקון חיפוש
אייקון תפריט
Skip Navigation Linksעמוד הביתמידע מקצועיסקירת שוק הנדל"ן המניב לשנת 2016

סקירת שוק הנדל"ן המניב לשנת 2016

תפוסת משרדים בת"א

תפוסת משרדים בת"א

חברת המחקר ברגמן – באראז נדל"ן פרסמה לאחרונה מחקר שוק מעניין לביצועי בנייני משרדים בת"א על בסיס דיווחי חברות נדל"ן נסחרות. הבניינים חולקו לשתי רמות איכות: רמה גבוהה ונמוכה. במחקר סוקרו 380,000 מ"ר משרדים, מהם כ- 65% ברמה גבוהה וכ- 35% ברמה נמוכה.

ניתן לראות כי תפוסת הבניינים בשתי הרמות הללו גבוהה, אך תפוסת הבניינים האיכותיים יותר הינה גבוהה לאורך זמן, בעוד שתפוסת הבניינים הפחות איכותיים רגישה יותר למצב השוק.

תשואת משרדים בת"א

עוד באותו מחקר, נעשה ניתוח של התשואה הכוללת של הנכסים. תשואה כוללת הינה תשואתNOI תוספת עליית ערך של הנכס. מעניין לראות כי תשואת ה - NOI של הבניינים ברמה הגבוהה יציבה יחסית לאורך השנים ועומדת על כ- 7.5%. מנגד, עליית הערך תנודתית יותר ומשנת 2012 שיעורה נמוך יותר לעומת השנים 2010-11.

התשואה הכוללת בשנים 2013-2015 עומדת על כ- 10% בממוצע.
תשואת משרדים בת"א

תשואת משרדים בת"א המשך
התרשים להלן משווה את ביצועי התשואות של שתי קבוצות הנכסים.
מעניין לראות כי תשואת ה- NOI של שתי הקבוצות דומה, כ- 45% על פני 6 שנים (7.5% בממוצע לשנה) ואילו עליית הערך גבוהה יותר בקבוצת הנכסים ברמה הגבוהה.

התשואה הכוללת של הנכסים ברמה הגבוהה כ- 70% על פני 6 שנים (כ- 11.66% בממוצע לשנה) בעוד שהתשואה הכוללת של הנכסים ברמה הנמוכה כ- 55% על פני 6 שנים (9.16% בממוצע לשנה).

ממחקר זה ניתן להסיק כי הנכסים האיכותיים יותר איתנים יותר לאורך זמן וביצועיהם טובים יותר.

מפת דמי השכירות בפריסה ארצית


קורלציה בין התמ"ג לדמי השכירות

קורלציה בין התמ"ג לדמי השכירות

שעורי צמיחת התמ"ג, המבטאים את הפעילות הכלכלית של המשק, משפיעים על שיעורי האבטלה וכפועל יוצא מכך על ביקושים לשטחי משרדים וגובה דמי השכירות בארץ בכלל, ובת"א בפרט.

תרשים זה מדגים את הקורלציה בין דמי השכירות לבין שיעור צמיחת התמ"ג.

מגמות בשוק הנדל"ן העסקי

ראינו כי הפעילות הכלכלית של המשק מזינה את שוק המשרדים ומשפיעה באופן מהותי על גובה דמי השכירות בת"א בפרט ובארץ בכלל. זיהינו מגמות, אשר השפעתם על שוק המשרדים תלך ותגדל בעשור הקרוב:

שוק העבודה

המשברים הכלכליים של 2001 ו- 2008 שינו את שוק העבודה בכך, שהביאו חברות רבות לשאוף למודל העסקה גמיש החוסך תקורות כ"א ופנייה גוברת להעסקה באמצעות מיקור חוץ (outsourcing). בנוסף, חלו בשנים האחרונות שינויים טכנולוגיים- הענן והאפליקציות האינטרנטיות – אשר מאפשרים לעבוד מכל מקום ובכל זמן.

השינויים הללו הביאו לפריחת חללי עבודה משותפים בעולם ובישראל. אחת הדוגמאות הבולטות היא חברת We Work, אשר הוקמה בשנת 2010 ונכנסה לישראל לפני כשנתיים, ומפעילה למעלה מ- 60 משרדים ב- 20 ערים בעולם. מתחמים אלו, אינם משמשים כפונקציה משרדית בלבד החוסכת לשוכר את הבירוקרטיה וההתחייבות לחוזה שכירות ארוך, אלא מהווים קהילה וכר פורה להזדמנויות עסקיות בין חברי הקהילה.

להערכתנו, מתחמי עבודה משותפים ילכו ויעמיקו את השפעתם על סקטור המשרדים בארץ ובעולם.

גידול בהיקפי ההון להשקעה


הגידול המתמיד בהון הפנוי להשקעה, הן מצד גופים מוסדיים והן מצד גופים פרטיים, מגביר את התחרות על נכסי נדל"ן להשקעה. התחרות על נכסי הנדל"ן מביאה לעליית מחירים ולחיפוש אפיקים חדשים להשקעה אטרקטיבית.

כתוצאה מכך, מתפתחים סקטורים נישתיים יותר, כגון: דיור מוגן, בתי אבות, מלונאות, לוגיסטיקה, חוות שרתים, המהווים "מוצר השקעה" לגיטימי מצד חברות נדל"ן מניב קלאסיות.

כך לדוגמא, חברת עזריאלי נכנסה בתקופה האחרונה להשקעה בתחום פעילות חדש עבורה: בתי דיור מוגן, ורכשה קרקעות ובתי דיור מוגן פעילים ברחבי הארץ. כמו כן, חברת ריט1 רכשה לאחרונה בתי אבות סיעודיים בישראל, בנוסף לתיק הנכסים הקלאסי שבבעלותה.

הקשר בין שטחי מסחר ולוגיסטיקה

 

השינויים הטכנולוגיים מעמיקים את השפעתם גם על עולם המסחר, אשר נערך לשינויים בהרגלי הצריכה המקוונת והלא מקוונת וכן על שרשרת האספקה ועל שטחי הלוגיסטיקה והתמך למוצרי הצריכה. בעולם המסחר אנו עדים לצמצום שטחי חנויות, בפיתוח קונספט של מסעדות ובתי קפה "אקספרס" קטנות ויעילות.

בעולם הלוגיסטיקה, מנגד, אנו רואים גידול מתמיד בשטחי מרכזים לוגיסטיים בפריסה גיאוגרפית הולכת ומתרחבת, על מנת לתמוך בגידול במסחר המקוון.

מה הלאה?

הרחבת ההתחדשות העירונית לתחום הנדל"ן העסקי


התפיסה הרווחת היא כי חיזוק בניינים הכרחי לבנייני מגורים, אך, אין הכרח כי רעידת אדמה תתרחש חלילה דווקא בשעות הערב. בנייני משרדים ובנייני ציבור ישנים אינם ממוגנים בפני רעידות אדמה, העלולות להתרחש במהלך היום בזמן שהבניינים מאוכלסים במאות אלפי אנשים.

תמ"א 38 על תיקוניה התקפים, מתייחסת בחלקה הארי לתחום המגורים. התיקון הרביעי, הנמצא בהליכי התדיינות, מתייחס לבניינים שאינם למגורים (משרדים, תעשיה, ציבור, מסחר ועוד) ויכלול לראשונה הוראות מפורטות ומענה להיבטים כלכליים ברי מימוש.

לתפיסתנו, יש להרחיב את היריעה בפן ההתחדשות העירונית לנדל"ן העסקי לפרויקטים של "פינוי בינוי" של מתחמי תעסוקה ישנים, לשפר את ניצול הקרקע היקרה במרכזיי הערים, לבנות בניינים מודרניים וממוגנים, הנותנים ערך כלכלי לבעליהם, הגנה ואיכות חיים טובה לעובדיהם.