EN
אייקון חיפוש
אייקון תפריט
Skip Navigation Linksעמוד הביתמידע מקצועיניהול קניונים ומרכזים מסחריים

ניהול קניונים ומרכזים מסחריים

ראיון עם ענת רוטמן-ויזל, מנהלת מחלקת שיווק ופיתוח עסקי

ראיון עם ענת רוטמן-ויזל, מנהלת מחלקת שיווק ופיתוח עסקי

אתם עומדים לקראת הקמתו של מרכז מסחרי ומתלבטים האם לנהל אותו לבד או באמצעות חברת ניהול מקצועית המתמחה בניהול של נכסים מניבים ומרכזים מסחריים? בדיוק עבורכם  נועדה הכתבה הבאה! שוחחנו עם ענת רוטמן ויזל מנהלת מח' שיווק ופיתוח עסקי של חברת השתתפויות בנכסים על מנת להבין מהם היתרונות בשכירת שירותיה של חברת ניהול לניהול תפעולי ומסחרי  של מרכז מסחרי ולמה בעצם כדאי ומשתלם לשתף בתחילת התהליך חברת ניהול מקצועית.
מתחילים!
 
ראשית, טרם ההחלטה לבנות מרכז מסחרי, יש לבצע מספר בדיקות, ובניהן:
 

היתכנות כלכלית שיווקית 

הצעד הראשון הוא לדעת מהן זכויות הבנייה והאם כדי לממש את כל זכויות הבנייה או לבנות את המרכז בשלבים בהתאם להיתכנות השיווקית הכלכלית. במקביל, יש לוודא שקיים באזור קהל יעד בהיקף משמעותי שיבקר במרכז ויצרוך את שירותיו.
אם השכונה שבה מוקם המרכז המסחרי היא חדשה  אולי כדאי להמתין ולראות בדיוק לאילו כיוונים היא מתפתחת? מהו תמהיל האוכלוסייה המגיעה וכדומה. מצד שני, יש לקחת בחשבון שבזמן שתמתינו  יגיעו מתחרים.
לדוגמא, יזם שאמור היה לבנות מרכז שכונתי גדול במרכז הארץ הגיע להתייעצות עם נציגי השתתפויות בנכסים. בשלב שבו הוא הגיע, המתחרה שלו כבר היה בעיצומו של תהליך הבנייה לבניית קניון, ומכאן עלתה השאלה האם יש מקום לשטחים מסחריים נוספים מעבר לשטחי המסחר הקיימים והשטחים הנבנים. נציגי השתתפויות בנכסים הפגישו אותו עם חברה שביצעה עבורו מחקר במטרה לבחון האם יש מקום לשני שחקנים גדולים באותה שכונה. תוצאות המחקר הצביעו על כך שיש מקום למרכז מסחרי קטן ולא גדול. היזם לא היה שלם עם ההמלצה ולכן בוצע מחקר נוסף ע"י גורם מקצועי אחר אשר הגיע לאותה תוצאה של חברת המחקר הראשונה. בעקבות זאת, הקפיא היזם את ההחלטה בעניין בניית המרכז המסחרי ובכך ניצל ממצב של השקעת ממון רב ובהקמה של "פיל לבן". בהמשך, האזור התאכלס באלפי משפחות ובימים אלה נשקלת מחדש שוב האפשרות להקים מרכז מסחרי שייתן מענה לצרכים הקיימים בשכונה.
בדיקת ההיתכנות הכלכלית מכוונת לשני סוגים של קהלי יעד, במקרה דנן: בעלי העסקים (השוכרים) והצרכנים. תפקידה של חברת הניהול בשלב זה היא ללוות את בעל הנכס בכל שלבי המחקר ולפקח על התהליך מלמעלה.
חשוב להקפיד על בחירתה של חברת ניהול אמינה ומקצועית אשר אינטרס הבעלים עומד לנגד עיניה, שכן האינטרס הראשוני של חברת הניהול הוא שהיזם יבנה את המרכז, אך, חישבו מה היה קורה אם השתתפויות בנכסים לא הייתה מונעת מהיזם את בנייתו של המרכז המסחרי באותה עת.
 
 

תכנון מרכז מסחרי

לאחר שבדקנו ומצאנו כי קיימת היתכנות כלכלית ושיווקית, קרי: יש מקום להקמתו שלמרכז מסחרי בהיקף כזה או אחר, השלב הבא הוא שלב התכנון הפיזי/אדריכלי של המרכז המסחרי. תפקידה של חברת הניהול הוא לספק ליזם ייעוץ טרומי (מקדמי) בכל הקשור למערכות ומתקנים משותפים, היקפם, טיבם, סוגם ומיקומם, וכן בכל הקשור לחומרי גלם בהיבט תחזוקתי, שטחי אירועים וקד"מ ועוד.
 
זכרו  הייעוץ הטרומי אינו בא להחליף את צוות התכנון וההקמה ויועצי הפרויקט על כל התמחויותיהם, כי אם לתרום מהניסיון של חברת הניהול בשטח על מנת לאפשר תחזוקה עתידית יעילה  וחסכונית יותר ובכך אף לאפשר העלאת שכר דירה .
במהלך התכנון יש לקחת בחשבון את צרכיהם של השוכרים ושל המבקרים במרכז וכן התייחסות להיבטים התפעוליים של המרכז. כמו למשל  האם כדאי מעליות או דרגנועים, הקצאת מקום לאירועי  קד"מ וכדומה.
בעצם החבירה של חברת הניהול לצוות התכנון וההקמה של היזם כבר בשלב התכניות נותנת מענה בזמן הנכון לכל הקשור לתפיסת הניהול והתחזוקה של המבנה והמערכות השונות בו. למשל, סוגיית החשמל והאנרגיות אופן העמדת המבנה במגרש תשפיע על החישוב האנרגטי ובהיקף מערכות המיזוג, חיפויים וריצופים, דרגנועים, מעליות, תאורה, נגישות, מיקום הצבת דחסניות,  מכבשים, כניסות ויציאות לשטחי לוגיסטיקה, פתרונות חניה לרבות ייעוץ בבחירת מערכות לניהול מסחרי של החניון, מערכות בקרה, מיקום משרד מנהל המרכז והמחסן ועוד.
אחד מתפקידיה של חב' הניהול הוא ללוות את היזם בקבלת מערכות אלקטרו מכניות כגון מעליות, מע' מיזוג וכדומה ולהציף בפניו את הליקויים הקיימים בבנייה טרם המסירה לשוכרים לצורך ביצוע תיקונים והתאמות בהתאם.
 

בניית תמהיל מסחרי ושיווק הנכס

על חברת הניהול או חברות המתמחות בבניית תמהיל מסחרי ושיווק שטחים מסחריים - לבנות תמהיל מסחרי בהתאם לקהל היעד ולצורכיו, בהתאם לרמתו הסוציו אקונומית של הקהל ובהתאם לנתונים שהתקבלו בשלב בדיקת היתכנות הכלכלית שיווקית, ובהתאם לניתוח השוק המקומי המסחרי התחרותי. בניית תמהיל מסחרי נכון של חנויות ועסקים הם אבני היסוד ושם המשחק של כל פרויקט מסחרי מצליח. (השתתפויות בנכסים עובדת בשיתוף פעולה עם חברות המתמחות בבניית תמהילים מסחריים, בנית קונספט ושיווק מרכזים מסחריים. עם החתימה על הסכם הניהול, מפגישה חברתנו את היזם עם מספר חברות בתחום ובסופו של התהליך היזם בוחר עם איזו חברה ברצונו לחבור. השתתפויות בנכסים מלווה ומפקחת את התהליך).
 
טרם מסירת השטחים המושכרים לשוכרים הנקראים בשלב זה ברי רשות  לביצוע התאמות, באחריותה של חברת הניהול לקבל מכל שוכר מסמכים חתומים ע"י גורמים שונים, תשלומים, ביטחונות  וכדומה. במקביל, על חב' הניהול לקבוע תקנון לשלב ההתאמות ולשלב פעילות השוטפת של המרכז . התקנון יכלול בתוכו בין היתר: שעות פעילות קבלני המשנה בתקופת ההתאמות, המצאת מסמכי ביטוחים, שמירה על מעליות ושטחים ציבוריים פריקה וטעינה של חומרי בינוי, השלכת פסולת ועוד.
 
ראיון עם ענת רוטמן-ויזל, מנהלת מחלקת שיווק ופיתוח עסקי

ראיון עם ענת רוטמן-ויזל, מנהלת מחלקת שיווק ופיתוח עסקי

אכלוס הנכס

במהלך אכלוס הנכס עולות דילמות רבות בקרב היזמים, למשל, האם לאפשר לשוכרים לפתוח את מרכולתם עם סיום ביצוע ההתאמות בנכס או לתאם מועד של פתיחה משותפת אחידה לכלל השוכרים. האם לערוך אירוע פתיחה כשלא כל החנויות פתוחות או בכלל מושכרות ? מהו פרק הזמן הנדרש להרצת פרויקט מסחרי מסוג זה, מהו שיעור התחלופה של עסקים במרכז במהלך השנים הראשונות, כמה זמן לוקח למרכז מסחרי להתייצב ועוד.
 

השבחת הנכס

השתתפויות בנכסים מתמחה בין היתר בהשבחתם של נכסים מסחריים בין היתר באמצעות שידרוגים והתאמות של המבנה הפיזי לסטנדרטים המקובלים כיום ("מתיחת פנים"), ובאמצעות בניית תמהיל מחודש והתאמתו לקהל היעד והמיקום. פעולות אלו מאפשרות גביית שכ"ד גבוה יותר. עשינו פרויקטים כאלה תוך כדי הניהול השוטף שהוגדרו כהצלחה גדולה ושכר הדירה עלה בעשרות אחוזים.
השתתפויות בנכסים  על קצה המזלג ...
חברת "השתתפויות בנכסים" עוסקת בניהול נדל"ן עסקי בתחום התפעולי, המסחרי והשיווקי. המומחיות והניסיון הרב שצברנו במשך השנים בתחום ניהול הנכסים, מאפשרים לבעלי הנכסים ראש שקט מדאגות לצד רווחים גבוהים הנובעים משיעורי תפוסה ארציים הגבוהים מהממוצע והנאמדים בכ- 98% עם שיעורי גבייה ארציים ממוצעים של כ - 99%!
 
הצטרפו להצלחה ותיהנו מניהול ברמה אחרת!
לקביעת פגישה לא מחייבת צרו עמנו קשר ואחד מנציגנו ישמח לעזור
 

המרכזים המסחריים שבניהולנו כוללים בין היתר את:

"המרכז של קרסו"-  ביבנה הירוקה
"מרכז הרים ובילוי" - גוש עציון
"לב הרמה " - ברמת בית שמש
"אלמוג סנטר" - באר יעקב , תלמי מנשה
"מרכז מסחרי רסקו"  - קריית שמונה
ועוד אחרים...