EN
אייקון חיפוש
אייקון תפריט
Skip Navigation Linksעמוד הביתמידע מקצועיסקירת שוק הנדל"ן המניב

סקירת שוק הנדל"ן המניב

סקירת מרכזים לוגיסטיים ומרכזים מסחריים

סקירה זו כוללת:

  • הצצה מיוחדת למרלו"ג צריפין מהפארקים המובילים בתחום הלוגיסטיקה בישראל. הפארק מנוהל ע"י חברת השתתפויות בנכסים מאז שנות ה - 90
  • מאמר העוסק בהרחבה בתחום המסחר ובעדנה המחודשת לה זוכים מרכזים שכונתיים ומאפייניהם הייחודיים
  • שעורי תשואה של נכסים מניבים
  • מפת דמי השכירות בפריסה ארצית

זרקור לנכס: מרלו"ג צריפין

זרקור לנכס: מרלו"ג צריפין

מרלו"ג צריפין ממוקם בלב ארבעת צירי התנועה הראשיים במרכז הארץ: כבישים 1,4,6 ו- 20 ומשתרע על קרקע בשטח של כ- 274 דונם עליה בנויים מחסנים לוגיסטיים בהיקף של כ- 112,000 מ"ר.
מיקומו הגיאוגרפי המרכזי מעניק לחברות הפועלות בו יתרון משמעותי בשינוע סחורות ביעילות לכל חלקי הארץ ונגישות קלה בכל שעות היממה.
בין השוכרים במרלו"ג, ניתן למצוא רשתות מסחריות מהמובילות במשק הישראלי, בניהן: קוקה קולה, מחלבות גד, קסטרו, קימברלי חוגלה, רב בריח, שטראוס עלית, ניצן פרידברג, שוקומט, יינות שקד, גורי, פליינג קרגו ואחרים. בימים אלו, מנהלת החברה את הקמתו של מרלו"ג יעודי לחברת אופנה בשטח של כ- 8,000 מ"ר ובהיקף כספי של עשרות מיליוני ₪. המרלו"ג נמצא בתפוסה מלאה לאורך שנים.

מאז שהחלה חברת השתתפויות בנכסים לנהל את הפארק באמצע שנות ה- 90, ניהלה החברה מאז ועד היום הקמה של מרל"וגים מודרניים בהיקף של כ – 60,000 מ"ר, ולמעשה הכפילה את השטח הבנוי.
עם השנים, פיתחה החברה התמחות בבנייה יעודית "tailor made" וניהלה הקמת מרלו"גים חדישים לחברות: חוגלה קימברלי, שטראוס עלית, מחלבות גד, קסטרו ואחרים.
בשנים האחרונות, כמו גם בהווה ובעתיד הקרוב מושקעים בפיתוח תשתיות הפארק ובשדרוג המבנים עשרות מיליוני ₪. במסגרת זו, הוחלפו גגות, מוקמים ממ"מים, שודרגו כבישים ותשתיות, היבטי נוף, הוקמה מערכת אבטחה היקפית ועוד.
הפארק הלוגיסטי הינו פארק סגור ומגודר המציע לדייריו ריאות ירוקות נרחבות ושירותי ניהול מתקדמים, לרבות: גינון וטיפוח, שמירה היקפית, מצלמות אבטחה מתקדמות, מנהלת פארק, ניקיון ציבורי, אספקת  תשתיות חשמל ומים, מערכות כיבוי אש ועוד.
זרקור לנכס - מרלו"ג

זרקור לנכס - מרלו"ג
עם פינוי מתחם צריפין הצבאי המתוכנן והבינוי שיבוא במקומו, ישודרג מערך התחבורה באזור צריפין ויכלול כמובן גם מערכת הסעות המונים.
המרלו"ג מהווה מקפצה לעשרות חברות הנהנות מגמישות בפתרונות נדל"ן מגוונים לשימושים לוגיסטיים ומשרדים לנ"ל בתוך סביבה מטופחת, נעימה, נגישה ומשופעת בחניה.
ענף הנדל"ן ללוגיסטיקה נהנה מעודף ביקושים לאורך שנים רבות, מלווה בעליות עקביות בדמי השכירות, ולשיטתנו מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות.
 
 
המרלו"ג במספרים:
שטח הקרקע כ- 274 דונם
שטח בנוי כ- 112,000 מ"ר
בניה יעודית כ- 60,000 מ"ר
שיעור התפוסה 100%
שטחי המרלו"גים 5,000-22,000 מ"ר
מספר המרלו"גים 17


המרכזים השכונתיים זוכים לעדנה מחודשת

תרבות הצריכה הנהוגה בקרב קונים בעולם הביאה לפריחתם של מרכזי קניות אדירי מימדים המעניקים חווית קנייה מרשימה. קניוני הענק סיפקו למבקר בהם מענה לכל צורך אפשרי ויצרו חווית קניה הנתפסת בעיני רבים כבילוי לכל דבר ועניין. מרכזי הקניות השכונתיים הוותיקים נזנחו במרוצת השנים ושימשו בעיקר לביקור לטובת השלמות קנייה מינוריות, עובדה שגרמה לגוויעתם ההדרגתית.
בשנים האחרונות, חל שינוי במגמה, וכיום ניתן לחזות בפריחה מחודשת של המרכזים השכונתיים, הכוללת שדרוג חווית הקניה ושיפור מהותי במעטפת השירותים המוענקת לתושבי האזור.

נגישות. נגישות. נגישות.

 
במקביל לאלה, השינויים האחרונים בהרגלי הצריכה הגלובליים, תורמים גם הם לפריחת המרכזים השכונתיים. ההורים הצעירים אשר עובדים כיום שעות רבות, מעדיפים ללכת ברגל למרכז השכונתי במקום להזיז את רכבם ולנסוע לרשת סופר גדולה. השינוי בהרגלי הצריכה, כמו התודעה המשופרת בנוגע לעסקים קטנים ובינוניים, מחזירה את הפעילות העסקית למרכזי הערים והשכונות ומזרימה להם דם חדש, הן בדמותם של סוחרים והן בדמותם של לקוחות.
מרכז הרים - גוש עציון

אלמוג סנטר - תלמי מנשה

קניון מול מרכז שכונתי – עולמות שונים

 
הקניונים מוגדרים כשטחי מסחר תחומים המשתרעים על שטחים גדולים וממוקמים
לרוב במרכזי הערים ובסמיכות לצירי תנועה מרכזיים, עובדה האמורה לנפק תנועת קונים מוגברת ועקבית. לרוב, שטחי החנויות בקניונים אינם מיועדים למכירה אלא לשכירות בלבד ונותרים בבעלותו של היזם. שיעור השטחים הציבוריים המשותפים ביחס לשטחי הנטו של החנויות בקניון גבוה ומועמס על השוכרים הן בדמי שכירות והן בדמי ניהול. לנוכח העלות התפעולית של חנויות בקניון, לרוב מאכלסות אותו רשתות ממותגות ארציות ובינלאומיות, היכולות לעמוד בהוצאה בסדר גדול שכזה.
מרכזי המסחר השכונתיים עוברים בשנים האחרונות שינוי תפיסתי עמוק. בשונה מן המרכזים השכונתיים הקטנים והפשוטים בהם הורגלנו בשנים עברו, ניתן כיום למצוא מרכזים שכונתיים מעוצבים וגדולים יותר המעניקים לתושבי האזור מגוון רחב יותר של עסקים לצד חווית קנייה אישית יותר מזו הקיימת בקניונים ובמרכזי מסחר המשתרעים על שטח של עשרות אלפי מ"ר. במקביל, תמהיל העסקים במרכזי המסחר השכונתיים אינו מבוסס על אותן רשתות גדולות המאכלסות קניונים אלא מבוסס על חנויות עצמאיות שונות המצטיינות בהענקת נופך אישי יותר לחוויית הקנייה , וכן על שטחי משרדים בקומה השנייה של המרכז המאוכלסים לרוב ע"י קופות החולים ונותני שירותים מגוונים.

שימושים מעורבים

 
הרשויות והתושבים מבינים את היתרונות בפרויקט בעל שימושים מעורבים

בשנים האחרונות מעודדות הרשויות המקומיות את היזמים הבונים שכונות מגורים להקים לצידן גם מרכזים מסחריים שכונתיים וזאת במטרה להפחית את העומסים בכבישים, לשדרג את איכות חיי התושבים, בצד גביית הארנונה. גם התושבים מביעים רצון בקיומו של מרכז מסחרי אינטימי הנתפס כחלק אינטגרלי מן השירותים המוצעים בסביבת המגורים. המרכז המסחרי השכונתי מייצר אווירה דינמית בלב אזור המאוכלס במאות משפחות הצורכות בו שירותים זמינים שאינם מחייבים שימוש בכלי רכב. כל שנותר הוא פשוט לרדת למטה ולערוך קניות בנוחות ובמהירות. במקרים רבים קיומו של מרכז מסחרי אף מעלה את ערך הדירות וכך גם היזמים יוצאים נשכרים.

בבנייתם של שטחי המסחר המשולבים בפרויקטים למגורים מושקעת מחשבה רבה מתוך רצון להתאימם לדרישות ולצורכי התושבים באזור. בחלק ניכר מהמרכזים השכונתיים נראה כי היזמים האמונים על בנייתם מבינים כי עליהם לבנות תמהיל מסחרי עסקי התואם את אופי שכונת המגורים, מצב סוציו אקונומי של התושבים תוך שימת דגש על עסקים שאינם מהווים מטרדים לתושבי השכונה. שטחי המסחר אמורים לשמור מחד על פרטיותם של הדיירים ומאידך לאפשר להם ליהנות ממרכז בילוי ופנאי המכיל מנעד רחב  של שימושים.
לב הרמה - בית שמש

דגשים לבניית מרכז מסחרי מצליח

 
בטרם הקמת מרכז מסחרי מומלץ לבצע בדיקת היתכנות כלכלית ושיווקית תוך ניתוח התחרות והסביבה העסקית ובידול המרכז ממתחריו.
על מנת להקים מרכז מסחרי מצליח, שיענה על דרישות התושבים ויספק פרנסה ראויה לבעלי העסקים בו, יש להביא בחשבון מספר נקודות המהוות מפתח להצלחה:
 
  • תמהיל עסקים: ניתוח תמהיל העסקים הנדרש באזור על מנת לענות על צורכי התושבים בהתאם למאפיינים דמוגרפיים, כדוגמת: גודל משק בית, גילאי ההורים והילדים, מידת דתיות, רמה סוציואקונומית ועוד. בשכונה המאוכלסת ע"י זוגות צעירים רבים, לדוגמא, יישאף היזם למקם במרכז המסחרי בית מרקחת, בית קפה, סופרמרקט, חדר כושר, מרפאות, סניף דואר, בנקים ושטח ציבורי המתאים לשהייה של ילדים ומשפחות. בנייה נכונה של תמהיל השוכרים תהפוך את המרכז המסחרי השכונתי לאזור בו מתקיימת גם פעילות קהילתית ולא רק פעילות בעלת אופי צרכני גרידא אלא גם פעילות שתביא לתנועת קהל יציבה לאורך היום כולו. 
    התרשים להלן מציג את תמהיל השימושים  הטיפוסי במרכזים שכונתיים בישראל, המהווה נגזרת של הצרכים היום יומיים של תושבי האזור:

תמהיל עסקים טיפוסי במרכזים שכונתיים בישראל:

25-30% שירותים: בית מרקחת, מספרה, מרפאות, דואר, בנק, ניקוי יבש, מכון יופי
25-30% הסעדה: בתי קפה, מזון מהיר ומסעדות
15-20% סופרמרקט
10-15% אופנה
5% גאדג'טים

* התמהיל משתנה ממרכז למרכז לפי המיקום, קהל היעד, היקף השטחים וכד'.

  • עוגנים: עוגנים מרכזיים בחיי היום יום של תושבי השכונה הם סופרמרקט, חנות פארמה / בית מרקחת, מרפאות קופת חולים ורופאים מקצועיים, חדר כושר וחוגים.
  • מיקום ונגישות: המרכז המסחרי אמור להיבנות במיקום מיטבי ביחס לבתי השכונה במטרה להפכו לנגיש בקלות יחסית. במקביל, יש להביא בחשבון כי תנועת הקונים במתחם אינה אמורה להוות מטרד עבור התושבים הגרים בסמיכות ולכן יש למקמו בקרבה לצירי תנועה מרכזיים ככל הניתן תוך דאגה לפתרון חנייה נוח שיימנע עומסי תנועה באזור. כמו כן, יש לדאוג לגישה נוחה להולכי רגל ובהם ילדים אשר לא יצטרכו לחצות כבישים. מיקומו של המרכז אמור לעודד הליכה ברגל ורכיבה באופניים ולהוריד למינימום את השימוש בכלי רכב ובתחבורה ציבורית.
  • תכנון: חשוב לזכור כי מדובר במרכז שכונתי ולכן יש לייצר בעת תכנון המבנה תחושה אינטימית ונגישות גבוהה לכל העסקים הקיימים במתחם. תנועת הקונים במפלס הכניסה תמיד גבוהה יותר מזו המתקיימת במפלסים האחרים ולכן, לרוב יימנעו היזמים מבנייתו של מרכז מסחרי שכונתי המתפרס על מעל שתי קומות.  בשלב התכנון יש להתייחס להיבטים שונים, בניהם: הקצאת שטחים לפעילויות קד"מ ואירועי ילדים, מיקומם של העוגנים ומחוללי התנועה, התייחסות לעלויות אחזקה תוך תכנון מינימום מערכות משותפות לטובת דמי אחזקה וניהול תחרותיים.

 

כיצד מודדים הצלחה של מרכז שכונתי מסחרי

 

כעת, משהובן מהם הדגשים הכרוכים בתכנונו והקמתו של מרכז מסחרי שכונתי מצליח יש לתת את הדעת על המדדים אותם יש לבחון על מנת לאמוד הצלחה:

 

  • דמי שכירות: מדד זה הינו פרמטר ראשון במעלה לבדיקת פוטנציאל ההנבה של המרכז אשר נגזר מרמות הביקוש של צרכני הקצה. חשוב לבדוק את יציבות דמי השכירות לאורך זמן וכן בעת חידוש חוזי השכירות.
  • פדיון למ"ר: מדד זה מלמדנו אודות מחזורי המכירות הנהוגים במרכז המסחרי. פדיונות גבוהים מן הממוצע ימצבו את המרכז המסחרי האמור כמרכז משגשג ויהוו מקור משיכה לשוכרים המתעתדים לקבוע בו את משכנם.
  • תפוסה: "זה לא כל כך נעים לראות גן סגור..." מרכז מסחרי שאינו נהנה מאחוזי תפוסה גבוהים יעורר סימני שאלה אצל אלו שירצו לקבוע בו את מושבם ו/או אצל אלו אשר ירצו לבקר בו.
  • יציבות השוכרים: במידה ומתברר כי העסקים במרכז המסחרי השכונתי קיימים לאורך שנים ולא מתקיימת בו תחלופה גבוהה ניתן להסיק כי מתקיימת תנועת קונים גבוהה ויציבה המהווה עדות לתמהיל עסקי נכון ולניהול נבון של המתחם.
  • נוכחות רשתות: רשתות מהוות מדד חשוב בקביעת איכותו של המרכז המסחרי השכונתי. הרשתות בוחנות בקפידה את מיקומם של הסניפים ובמידה וניתן להבחין בנוכחות גבוהה שלהן במתחם ניתן להסיק כי מתקיימת בו פעילות עסקית בקנה מידה גבוה יחסית.
  • רמת התחזוקה: מספיק להעיף מבט קצר על המרכז המסחרי השכונתי על מנת להבין מהי רמת התחזוקה בו. המרכז אמור להיות נקי ומתוחזק כהלכה בכל שעות היום על מנת לייצר אווירה נעימה, מזמינה ומכבדת.

caraso
חברת השתתפויות בנכסים מתמחה בניהול נכסים מאז שנת 1968 ונחשבת לאחת מהחברות המובילות בענף ניהול הנכסים. החברה מנהלת כיום – 720,000 מ"ר נכסים בפריסה ארצית בסקטורים שונים: משרדים, מסחר, חניונים, תעשיה ולוגיסטיקה, וכן מקבצי דירות להשכרה.
בשנים האחרונות הרחיבה החברה את פעילותה בתחום  ניהול המרכזים המסחריים השכונתיים, ובין המרכזים המסחריים שהיא מנהלת כיום ניתן למצוא את: "המרכז של קרסו" ביבנה הירוקה, "אלמוג סנטר" בבאר יעקב, "לב הרמה" ברמת בית שמש, "קניון הרים" בגוש עציון, מרכז מסחרי "רסקו" בקריית שמונה ועוד אחרים.
 
ניהול מרכזים מסחריים דורש התמחות מיוחדת הן בהיבטי ניהול התחזוקה והן בהיבט שיווק המרכז וניהול ההשכרות בו, תוך ראיה הוליסטית של השוכרים ומשתמשי הקצה.
חשיבותו של ניהול מרכזים מסחריים מועצם במרכזים בהם יש ריבוי בעלויות. כאן דרושה יד מכוונת אחת, הרואה את התמונה הרחבה ומשיאה את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס בכללותו.

שיעורי תשואה של נכסים מניבים

בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב מעניין לראות ירידת תשואות עקבית לאורך שנים של הסקטורים העיקריים: משרדים, תעשיה ומסחר.
התרשים להלן מבוסס על פרסומים חצי שנתיים של השמאי הממשלתי, הסוקר את דיווחי עסקאות החברות הציבוריות.
כך לדוגמא, תשואות ממוצעות של בנייני משרדים ירדו במהלך ה- 5 השנים האחרונות מ- 9% לכ- 7.8% בממוצע.
מנגד, אנו עדים לירידת ריבית עקבית שהחלה משנת 2011 והגיעה לשפל היסטורי בשנת 2015
המרווחים בין הריבית לבין התשואות גדלים, דבר המעלה את התשואה הממונפת של עסקאות נדל"ן מניב.
return_rate

מפת דמי השכירות בפריסה ארצית