EN
אייקון חיפוש
אייקון תפריט
Skip Navigation Linksעמוד הביתמידע מקצועינדל"ן מניב ונדל"ן מסחרי

נדל"ן מניב ונדל"ן מסחרי

ראיון עם עתניאל גדסי – מנהל סניף תל אביב והמרכז

החלטנו לקחת יוזמה והושבנו את אחד האנשים היותר עסוקים אצלנו, לשיחה של אחד על אחד, ושאלנו אותו את כל השאלות החשובות והמעניינות שעולות אצל כל מי שמתעניין בתחום הנדלן המניב בישראל.

מתחילים!

 

מהו נדל"ן מניב?

הביטוי נדלן מניב מתייחס בדר"כ לנכסים המיועדים להכנסה קבועה ע"י השכרתם לשוכר אחד או למספר שוכרים הן כנכס בודד והן במתחם ייעודי משותף, כגון משרדים, אזורי תעשיה, קניונים, מרכזים מסחריים, מעונות סטודנטים, בתי אבות וכדומה.

 
בדר"כ, כשמדברים על נדלן מניב, לא מתכוונים לדירה למגורים, אלא הכוונה למבנה משרדים, למחסנים, אזורי תעשייה, מרכזים לוגיסטיים, מרכזים מסחריים ואף חנות בודדת.
 

מהו נדל"ן מסחרי?

נדל"ן מסחרי הינו תת ענף של נדל"ן מניב. נדל"ן מסחרי הינו למעשה נדל"ן מניב המיועד לצורכי מסחר ובכלל זה קניונים, מרכזים מסחריים שכונתיים, קטנים, גדולים, סגורים פתוחים, ואף חנויות בודדות.

 

מהי תשואה בנדל"ן מניב ?

תשואה מנדל"ן מניב היא היחס בין התמורה השנתית של הבעלים / היזם מהנכס לבין עלות הנכס ו/או שווי הנכס.
נשמע מסובך? אז הנה דוגמא: נכס שנרכש במחיר של 10 מיליון ₪ ומניב לבעליו 700,000 ש"ח לשנה, הוא בעל תשואה של 7% (700,000 חלקי 10,000,000).
ערך הנכס עולה או יורד בקורלציה ישירה לרמת התשואה – ככל והתשואה עולה, כך ערכו של הנכס יעלה, וככל והתשואה תרד כך ירד ערכו של הנכס.
תשואה היא אחד הפרמטרים החשובים שנלקחים בחשבון בעת הכנת שומה (הערכת שווי) לנכס מניב, לצד פרמטרים כמו השבחה עתידית, זכויות בנייה עתידיות ועוד – פרמטרים שאינם נגזרים מהתשואה באותו זמן.

 

מה מייחד ניהול של נדל"ן מסחרי ביחס לניהול נדל"ן מניב אחר ?

 
ניהול נדל"ן מסחרי דורש עבודה יומיומית מאומצת באופן משמעותי ביחס לניהול של נדל"ן מניב מכל סוג אחר. בניהול נדל"ן מניב קלאסי, נדרש מחברת הניהול או היזם, לדאוג לאכלוס הנכס     בשוכרים, סגירת הסכמים וניהול שוטף של מרכיב ההשכרות. לעומת זאת בניהול נדל"ן מסחרי, נדרשת התעסקות יומיומית הקשורה הן לרמת התחזוקה והטיפוח של המקום והן לאינטראקציה בין השוכרים השונים וזאת משום שהנכס עצמו הינו הפלטפורמה לרמת ההכנסות של השוכר. במילים אחרות – אין מטרתו של עו"ד ששכר לעצמו משרד כמטרתו של בעל בית קפה ששכר יחידה במרכז מסחרי. במרכז מסחרי - נראות המקום, רמת התחזוקה שלו, נגישותו לקהל היעד, התמהיל, אחוז התפוסה, פעילויות קד"מ (קידום מכירות), אכיפת סוג המכירה והבלעדיות של שוכרים שונים, כמו כן אכיפת התנהלות שוטפת (פתיחה, סגירה ועוד) משפיעים באופן ישיר על רמת הכנסות השוכר (על הכנסתו של בעל בית הקפה בדוגמא שלנו).
לפיכך, יזם המחשב תשואה מסוימת זהה בשתי אפשרויות העומדות בפניו – האחת מנדל"ן מניב כלשהו והשנייה מנדל"ן מסחרי - חייב לקחת בחשבון את האנרגיה והמאמץ היומיומי כמו גם ההשקעה הכספית המושקעים בניהול נדל"ן מסחרי ביחס לנדל"ן מניב אחר.
 

איך נתפס נדל"ן מניב בכלכלה הישראלית ?

היום משקיעים רבים בארץ מחפשים השקעת נדל"ן מניב, היות ובאופן יחסי - התשואה ידועה וגבוהה בהשוואה להשקעות פיננסיות אחרות בשוק. הביקושים לנכסים מניבים גבוהים משמעותית מההיצע ולכן קשה מאוד למצוא עסקאות מכר של נכסים מניבים בשנים האחרונות. במילים אחרות - שוק של מוכרים שכתוצאה מכך מחירי המכירה עולם והתשואה הגלומה יורדת לאזור ה- 6%-7%.
 

האם אתה יכול לספר לנו על כיוון הנדל"ן המסחרי בשנים האחרונות בארץ ?

ניתן לראות שבשנים האחרונות הנדל"ן המסחרי משנה כיוון – אם בעבר ראינו בעיקר קניונים גדולים ומשמעותיים וחניות בודדות במרכזי ערים. ניתן היום לראות יותר ויותר מרכזים מסחריים שכונתיים כמו גם מעבר למרכזים פתוחים החסכוניים יותר בעלויות הניהול והתחזוקה.
 

ומה אתה חושב על מרכזים מסחריים שכונתיים ?

למרכז מסחרי שכונתי יש יתרון משמעותי בעצם ההנגשה וההתאמה של השירותים המוצעים בו - לצורכי השכונה והתושבים כמו סופר מרקט / מכולת שכונתית, מספרה, בית מרקחת, מרפאות, בנקים וכדומה. בנוסף, המרכזים המסחריים השכונתיים מהווים את "כיכר העיר" – מקום מפגש חברתי לתושבי השכונה. אגב, לאחרונה אנו עדים לבנייה של מספר רב של מרכזים כאלה ולא פעם באותה שכונה. העמסת מרכזים מסחריים שכונתיים מייצרת תחרות וקושי רב לשוכרים לעמוד ביעדיהם המסחריים ולכן חשוב למצוא את האיזון שבין תחרות בריאה לטובת הצרכנים לבין הדאגה לרווחתם של בעלי העסקים.
 
לסיכום, מהם שלושת הדברים החשובים ביותר שמשקיע צריך לבדוק לפני רכישת נדל"ן מניב / נכס מסחרי ?
 
  • לבדוק את מיקומו ונגישותו לקהל היעד – תחבורה, חניה, הגעה ברגל תוך התייחסות למשפחות, ילדים, קשישים, מוגבלים וכו', בהתאם לקהל היעד בשכונה.
  • תשואה – כל מילה מיותרת ...
  •  בחינת היתכנות עמידת השוכר במחויבות החוזה לאורך זמן. חשוב לבדוק ששכר הדירה יהיה בגבולות ה- 10% מהכנסות השוכר.